Milliyet.com.tr/ÖZEL Konutta fiyat ve rayiç bedel farkına müdahale geliyor. Konut fiyatlarıyla rayiç bedelleri arasındaki farka yönelik bir çalışma başlattıklarını açıklayan Hazine ve Maliye Bakanı Nureddin Nebati, “Bu bir kangren, bu kangrenin de üstesinden gelecek çok ciddi bir çalışmamız var” diye konuştu. Peki bu çalışma konut piyasasını nasıl etkiler? Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı milliyet.com.tr’ye yaptığı açıklamada şu ifadeleri kullandı:
RAYİÇ BEDELE YENİ AYAR!
“Belediye rayiç değerleri ile tapuda gösterilen değerler arasında ülkemizde bir fark var. Bu özellikle bazı bölgelerde hatta arsa ve arazi türündeki taşınmazlarda biraz daha fazla. Tabi bu kısım kanuni bazı düzenlemelere ihtiyaç duyuyor. Tapu dairelerinde harca esas bedelin asgari tutarı taşınmazın belediyede gözüken rayiç değerine bağlıdır.
2023 yılında emlak vergi değeri yeniden değerleme oranının yarısı olan yüzde 61.46 seviyesinde artırıldı. Ama taktir komisyonu her 4 yılda 1 toplandığı için ara dönemlerde yeniden değerleme oranının yarısı oranında yapılan zam bu farkın açılmasına neden oluyor.
‘1 MİLYONLUK DAİRE İÇİN 40 BİN TL TAHSİL EDİLİYOR’
Lakin bu noktada özellikle tapuda satış bedelleri üzerinde yüzde 4 olarak alınan yüksek tapu harcının da önemli bir neden olduğunu belirtmek gerekir. Bugün 1 milyon liraya satılan bir daire için 40 bin TL yani yüzde 4 tapu harcı devlet tarafından tahsil ediliyor.
2023 yılında sadece tapu harcı nedeniyle 54 milyar 762 milyon TL’lik bir bütçe oluşturuldu ki harç gelirlerinin önemli bir kısmı tapu harcından geliyor.
Bu çerçevede genel bir beyan affı önemli bir ihtiyaçtır. Gerek orta gelirliler için müteahhitlerin tam kredi çektirememesi gerekse taşınmazların satış bedellerinin gerçekten gösteriminin önünde bir beyan affı ihtiyaç olarak gözüküyor.
“SİSTEM DIŞI BIRAKILSIN” ÖNERİSİ
Regülasyonlar sadece gayrimenkullerin tapu harcı kısmı ile değil bedelin tahsil edilme yöntemleri, yetkisiz aracıların ortadan kaldırılması ve mal sahibi olmayanların verdikleri ilanların sistem dışında bırakılması gibi birçok düzenlemenin farklı kurumlar çerçevesinde yapılmasına ihtiyaç duyuluyor.
“PROBLEMLERİN ÖNÜNE GEÇMEYİ KOLAYLAŞTIRABİLİR”
Bu konuda öncelikle emlak vergisi kanunda yapılacak düzenlemelerle gayrimenkulün değer haritalarının ülkemizde oluşturulması ve bu değer haritalarına esas taşınmaz asgari satış bedellerinin belirlenmesi bu problemlerin önüne geçmeyi kolaylaştırabilir.
Aynı zamanda emlak işletmelerine verilecek yetkilerle bu bedellere ilişkin kontroller de sağlanabilir. Bununla beraber tapu sicili kanununda yapılacak düzenlemelerde beyan edilecek asgari düzenlemeler tekrar gözden geçirilebilir. Buna bağlı yabancılara satışta yapılan düzenlemelerin devletin harç gelirlerini artırdığı aşikardır.
Ama bu sürecin tapu harcındaki indirim ve beyan affı ile beraber çıkarılmasının daha doğru olacağını değerlendiriyoruz.
Bakan Kurum, “Yeni Evim” kampanyasıyla ilgili komisyon kurulacağını belirtti. Kampanyaya dahil olacak projeler nasıl denetlenecek?
Orta gelir kısmı için yapılan projelerde özellikle mevcutta yeni başlamış ve belli tamamlanma oranı olan kredilerin çekimi sırasında Bakanlık bir liste açıklamayı düşünüyor. Bu çerçevede gerek Emlak Konut gerekse de diğer dernekler aracılığı ile müteahhit firmalardan stoklar, listeler ve fiyatlar alınarak bir komisyon çerçevesinde bunların hareketliliği ve değişimleri takip ediliyor olacaktır.
Umarım ki bu fiyatlar kampanya öncesinde de sağlıklı olarak alınabilmiş ve buna ilişkin değişimler bu kampanya çıktıktan sonra da kontrol edilebilir niteliğe kavuşmuştur. Bu açıdan baktığımızda fiyat değişimlerinin takibi kampanya özelinde değil aslında genel olarak bir sistem altyapısı ile sürekli takip edilmeye ihtiyaç duyuyor.
Kampanyanın daha geniş kitlelere yayılması ve tüketiciler tarafından da tercih edilebilmesi için düzenlemenin yapılması faydalı olacaktır.
Yoksa bu kampanyaya katılan firmaların metrekarede 100 bin TL’ye kadar bedel istediği proje fiyatlarını görüyor olacağız. Rakamların bu komisyon tarafından takip ve kontrol edilmesi umarız ki etkin ve verimli bir şekilde sağlanabilir. Buna ilişkin kanuni bazı düzenlemelere de ihtiyaç olabileceği öngörülüyor.
İKİNCİ EL KAMPANYASI NASIL OLACAK? BEKLENTİLERİNİZ NELER?
Özellikle ikinci el konutlara getirilmesi planlanan kampanya çerçevesince ödemelerde biz Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın desteğini görmeyebiliriz. Çünkü bu destek aslında taşınmazı satın alan kişinin bu taşınmazda hemen oturamayacağı ve inşaatı devam edilen yerlerde kira öderken en azından bu kredileri ödeyebilmesine ilişkin planlanıyordu.
İkinci el konutlarda ise taşınmazı satın alacak kişi doğrudan taşınmazda oturma hakkı bulacağı için bu modelde böyle bir destek planlanmaması makul gözüküyor. Bu çerçevede ödemelerin sabit yapılması ama gene benzer şekli ile daha önce kişinin herhangi bir konutunun olmaması belli bir süre içerisinde herhangi bir konut satışı yapmamış olması bu noktada projenin daha çok ihtiyaç sahipleri tarafından kullanılmasına imkan sağlayabilir.”