Milliyet.com.tr/ÖZEL Fahiş fiyat artışı yapanlar, alım-satım işlemleri esnasında yanıltıcı beyanlarda bulunanlar, piyasada arz talep dengesinde dezenformasyona sebep olan emlakçılar hepsi yakın takipte.
Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Gayrimenkul sektöründe her yıl önemli sayıda satışlar gerçekleşiyor. Örneğin 2022 yılına baktığımızda 1 milyon 485 bin 622 konut satıldı. Bununla beraber de ülke genelinde 2022 yılında 3 milyon 434 bin 389 satış yapıldı. 2 milyona yakın da arsa arazi ve ticari yerler satıldı.
‘ADA PARSEL NUMARASINDAN TESPİT EDİLEBİLİYOR’
Bu kadar hareketli satışın olduğu ülkemizde ister istemez bazı satışların incelenme durumu söz konusu olabiliyor. Aynı binada çok daha yüksek bir bedelle satışı gösterilen daire ile düşük gösterilen daire ada parsel numarasından da tespit edilebiliyor.
‘GERÇEK SATIŞ DEĞERİNİ GÖSTERMELİLER’
Bu çerçevede kişilerin beyanları verirken belediye rayicinden az olmamak kaydıyla gerçek satış değerini göstermeleri yasal bir yükümlülüktür. Bunun eksik beyan edilmesi durumunda hem eksik olan tapu harcı hem de buna ilişkin vergi cezası kesilebiliyor.
‘5 YIL İÇERİSİNDE SATILIYORSA İNCELEMEYE GİRİYOR’
Bu noktada özellikle gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan değer artış kazancı dediğimiz bir vergi de var. Eğer kişiler gayrimenkulleri 5 yıl içerisinde ticari kazanç dışında elden çıkartıyorlarsa ve bu elden çıkartma satış yoluyla gerçekleşiyorsa bu kapsamda da incelemeye girebiliyor.
Özellikle burada faaliyetteki devamlılık, satışın hangi amaçla yapıldığı ve ticari bir organizasyonun varlığı bu kazancın ‘değer artış kazancı mı, yoksa ticari kazanç mı?’ olduğunu belirliyor.
‘GAYRİMENKUL SATIŞINDA KAZANÇLAR BEYAN EDİLMELİ’
Kişilerin gayrimenkulün satış bedelinden alış bedelini çıkartarak ve buradaki enflasyon farkı ve masrafları düştükten sonra kazançları da beyan etmeleri gerekiyor.
2022 yılı için buradaki istisna tutarı 25 bin TL’dir. Ama bunun üstündeki rakamlarda yüzde 15’ten yüzde 40’a kadar gelir vergisi tahakkukları var.
Sonuçta kişiler vergiyi beyan etmezler ve reysen bu kazanç tespit edilir. Bu noktada vergi borcu ödemeleri söz konusu olabiliyor.
RİSKLİ İŞLEMLER NELER?
Riskli işlem çerçevesinde de gerek yabancıya satışta yapılan yüksek gösterilen yerler, gerekse de Türkiye’de ciddi oranda kira alınmadığı beyan edilen taşınmazlar söz konusudur.
‘EV SAHİBİ OLMAYIP KİRA ÖDEMEYENLER SİSTEME TAKILIYOR’
Oran olarak vermek gerekirse ülkemizde hanehalklarının yüzde 8.4’ü ev sahibi olmayıp kira ödemeyenlerden oluşuyor. Bu noktada bunların hepsi riskli değerlendirmeye tabi olabiliyor ve RADAR denilen bu sisteme takılabiliyor.
Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) bünyesinde bulunan Risk Analizi Genel Müdürlüğü aslında elektronik ortam dahil olmak üzere her türlü bilgi ve belgeyi analiz araçları kullanarak modelliyor. Özellikle de vergi kayıp ve kaçağı ve kayıt dışı ekonominin önlenmesi amacıyla diğer kamu kurum ve kuruluşları ile koordinasyon çerçevesinde bu analizleri yapıyorlar.
Tabi buradaki amaç aslında kayıt dışı ekonomik faaliyetlerin de önlenmesidir. Bu çerçevede özellikle ilanlar verilirken, ilan veren kişilerin kimliklerinin doğruluğunun tespiti, taşınmaz ilanlarında bu yerin gerçekten sahibi olup olmadıklarının sorgulanması ve bu ilanlar çerçevesinde kayıtlarının tutulması büyük önem taşıyor.
İşlemler çerçevesinde birçok sahte ilanın ve gerçekçi olmayan verilerin bu sistem çerçevesinde önlenmesi de büyük önem arz ediyor.
Düzenlemenin bu satış rakamlarına göre normal kabul edilebilecek bir oran olduğunu vatandaşların özellikle alım satım işlemlerinde gerçek satış değerini beyan etmeleri ve harçları bu tutar üzerinden ödemeleri önem taşıyor.
‘TAPU HARCI MAKUL BİR ORANA ÇEKİLMELİ’
Bu noktada bizim gene sektör temsilcisi olarak ifade edebileceğimiz husus yüzde 4 gibi yüksek tapu harçlarının beyan affı ve gerçek değer çerçevesinde makul bir orana çekilmesi ve ülkemizde gerçek değer haritalarının oluşturulmasına satışlar yönüyle katkıda bulunulmasıdır.
Ayrıca ülkemizde özellikle GABİM yani Gayrimenkul Bilgi Merkezi verileri kurumlarla paylaşılmaktadır. Bu verilerde değerleme firmalarından değerleme raporlarında yer alan verilerle gayrimenkul veri bankası oluşturulmakta ve saklanmaktadır.
Bu veriler de kamu kurum ve kuruluşları ile paylaşılmakta, raporlanmakta, analiz edilmekte ve incelenmektedir. Yaklaşık 5 yılı aşkın bir süredir faaliyet gösteren GABİM mevzuat açısından da bu tür verileri toplamaktadır. Bu veriler de Gelir İdaresi Başkanlığı ile paylaşılmaktadır.
İşlemler ya da incelemeler sadece emlak işletmeleri, ya da sadece şahıslar adına değil tüm gayrimenkul sektöründeki genel satışlar ve vatandaşlardan gelen ihbarlar çerçevesindedir.
Bununla ilgili mükelleflerin beyan afları kapsamında müracaat ederek beyan düzeltmeleri yapabilmeleri de mümkündür.
Uygulamaların daha merkezci bir şekilde özellikle daha ilan verilme aşamasında kontrol edilerek düzenlemenin doğru ilan doğru fiyat üzerinden olmasında büyük yarar vardır.
Bu tür incelemeler arttıkça özellikle müteahhitler kesiminde ilanların yayından kaldırılma sıklığı artmaktadır. Çünkü müteahhitlerin önemli bir kısmı ki yerel müteahhitler kısmında değer farkı çok daha yüksek bir şekilde karşımıza çıkmaktadır.
‘BU UYGULAMA İLE YEREL MÜTEAHHİTLER PROJELERİNİ KALDIRMAKTA’
Gerek bu uygulama gerekse Yeni Evim kampanyası çerçevesinde birçok yerel müteahhit ilanları ve projelerini internet sayfalarından kaldırmaktadır.
Hatta sayfalara koyuyorlarsa da fiyat bilgisi içermeden koymaktadır. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın BTRANS Elektronik Bilgi Transferi uygulaması nedeniyle zaten birçok internet sitesi kapanma durumunda kaldı.
Portalların da takip ediliyor olması nedeniyle ilanların çekilmesi daha da gündeme geliyor. Bu noktada özellikle ilan portallarında zaten sahte hesaplarla yayınlanan konum ve adres bilgisi içermeyen, ada parsel bilgileri uyumsuz on binlerce ilan vardır.
Eğer doğru değer haritalarına ulaşmak istiyorsak girilen verilerin de doğruluğunu teyit edecek Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü ile entegreli Ticaret Bakanlığı ile entegre sistem altyapılarına ihtiyacımız var.
Bu çerçevede özellikle de emlak işletmelerinde yetki belgesiz verilen ilanlar ve aslında müteahhit adıyla portallara üye olmuş ama ikinci elde iş yapan birçok aracının da bu değerlendirme kapsamında incelenmesine ihtiyaç duyuluyor.
Zaten yetki belgeli emlak işletmeleri sürekli incelemeye tabi olan firmalar. Bu çerçevede daha çok risk analizinin yetki belgesiz yapılan aracılık faaliyetleri ve haksız ticari kazanç sağlayan bu işi periyodik olarak yapan kişiler çerçevesinde olması önemlidir diye düşünüyoruz.”