GÜLDEN ÇOKTAN / İstanbul – Kahramanmaraş merkezli depremlerin ardından gözlerin çevrildiği İstanbul’un nüfus bakımından en kalabalık dördüncü, Anadolu yakasının ise en kalabalık ilçesi olan Ümraniye’de son durum ne? İstanbul Konut İmar Plan Sanayi ve Ticaret A.Ş. (KİPTAŞ) eski Genel Müdürü, Ümraniye Belediye Başkanı İsmet Yıldırım, ilçede 1999 öncesi yapılan yapıların yüzde 65’nin yenilendiğini belirterek, Kahramanmaraş merkezli depremlerin ardından kentsel dönüşüm başvurularının beş kat arttığını, ilçede tamamen gönüllülük esasına dayalı bir kentsel dönüşüm çalışması yaptıklarını söyledi.
Ümraniye nasıl bir yapıya sahip? 1999 öncesi ve sonrasındaki yapı stoğu nedir? Siz burada ne zaman kentsel dönüşüme başladınız?
Ümraniye’nin 736 bin nüfusu var. Girdi çıktıyla 1 milyona yakın. OSB ve işyerleri çok yoğun olan bir ilçe. Ulaşım akslarından dolayı ticaretin bol olduğu bir yer. Ümraniye’nin hemen hemen yüzde 65’i yenilenmiş ve zemini sağlam. Kentsel dönüşüm olamayan yerler 2B olan yerler. Hazine arazileri. Yüzde 99’u 2B arazi ve buna benzer yerler. Ümraniye’de onların çoğunda da mahkeme kararları var. Hekimbaşı, 8 milyon metrekare. 5.5 mahalleyi kapsıyor. 120 bin nüfus var burada. Hemen hemen Ümraniye nüfusunun yüzde 15’i burada. Buranın dönüşmesi imar planlarına bağlıydı. Daha evvel 2019’dan evvel yapılmış imar planları bir sebepten dolayı iptal ettirildi. Ben geldiğimde mahkeme kararlarının neticesinde tekrar o iptal ortadan kalktı. Biz o arada yeniden bir plan daha yapmıştık. Bizim buradaki planların hepsi muhalefetle birlikte çıkıyor.
Onu nasıl yapıyorsunuz?
Akılla yapıyoruz. Planlar da muhalefetle birlikte çıktı. Kentsel dönüşüme başladığı zaman muhalefet hemen mahkeme kararları çıkarıyor. Neden biliyor musunuz? Aman iktidardaki arkadaşlar başarılı olursa biz o başarıdan payımızı alamayız. Bütün gaye bu. Yoksa planları beraber çıkarmışsınız. Problem yok. Diyelim ki 50 dönüm gibi bir arazide hemen mahkeme yoluna başvuruyor. Meclis üyeleri ya kendileri başvuruyor veya STK’lar başvuruyor. Bu biraz geciktirse de netice de kentsel dönüşüm mantığında ve kanunda bu iş dönüşecek. Elinde doneler yok. Altı ay geciktiriyor, bir yıl geciktiriyor. Bizim Elmalıkent diye birinci etap olarak başlayacağımız yer var. İki sene uğraştık.
Ümraniye Belediye Başkanı İsmet Yıldırım, Milliyet Gazetesi Haber Araştırma Müdürü Pınar Aktaş, yerel yönetimler yazarı Eren Aka ve Haber Araştırma muhabiri Gülden Çoktan’ın sorularını yanıtladı.
Şu an kaç tane kentsel dönüşüm projeniz var?
Ada bazlı 6-7 tane plan üzerinde çalışıyoruz.
Yapım aşamasında kaç tane var?
Yapım aşamasında Hekimbaşı var. Planlama aşamasında var. Anlaşma yapacağımız yerler var. Bundan evvel yaptığımız Finansşehir’in yanında bin 130 bağımsız bölüm var. Bir ayda oraya anlaştık. Bir de ferdi olarak vatandaşın tek tek ev bazında yerinde dönüşüm dediğimiz yerler var. Onlarda ciddi ilerleme var. 2019’dan bu yana 600 küsur tane bina yıkıldı ve yenilendi. Şimdi yeni gelen teşviklerle 1 milyon 250 bin TL daire başı kredi verildi. Bu kredinin de faizinin de yarısından fazlasını devlet karşılıyor. Ondan sonra talepler daha çok artıyor. Yedi bina veya yedi aile bize müracaat ediyorsa şimdi 60’a, 100’e çıkıyor.
Kentsel dönüşüm sürecinde vatandaşla nasıl anlaşıyorsunuz?
Dönüşümde ana fikir vatandaşın gönlünü alarak yapmaktır. Mülkiyet onda. Vatandaş mülkiyeti alınca ben ölmeyeceğim, elime de geçirdim belediyeyi gibi. Bir de kendi aralarında anlaşmazlıklar var. Olacak daire sayısı az olunca bu sefer “Benim böyle dairem var. Deprem de olsa dairem azalıyor” diyor. Bu mantıkla kentsel dönüşüm yapamazsınız. Vatandaş şunu bekliyor. “Benim bütün dairelerimi devlet yapsın. Benden de bir lira almasın”. Böyle bir mantık yok. Düz mantık bu. Bu mantıkla adaletten de saparız. Devlet diyor ki “1 milyon 250 bin TL konut kredisi veriyoruz. Faizin yarısını ben karşılıyorum. Gel, kentsel dönüşümü yap” diyor. Çok basit. En basit çözüm bu. Ondan sonra belediyelerimiz devreye giriyor, kontrol sistemiyle birlikte en kısa sürede dönüşüm oluyor. Mali yönden değerlendirme yönüyle baktığınız zaman 1 lira olan 10 lira oluyor aslında. Şimdi dört tane dairesi 2 milyon TL. Şimdi alacağı iki dairesi 8 milyon TL oluyor. Bir misli bazen de iki misli artıyor.
Burada yani Hekimbaşı’ndaki süreç ne kadar sürdü?
153 günde buradaki süreci tamamladık. Arkadaşlar çalışıyor. Herkese eşit davranmalısınız. Devletin, belediyenin, TOKİ’nin, Emlak Konut’un olduğu işlerde adalet şaşmaz. Size nasıl veriliyorsa başkasına da aynı oranla verilir. Diğer müteahhitler girdiği zaman başka şeyler oluyor. Bir tane adamı ikna etmek için ona fazla metrekare verilebiliyor. O zaman adalet duygusundan ayrılıyor. Biz vermiyoruz. Herkese eşit veriyoruz. Herkese eşit verildiği için kimse laf edemez. Burada anlaşmaların tamamını belediye eliyle yaptık. Ondan sonra Şehircilik Bakanlığı’yla bir anlaşma yaptık. O anlaşma neticesinde Şehircilik Bakanlığı kendi imkanlarıyla vatandaşa burayı yapıyor. Kira yardımı yapıyor. İnşaatını bir taşerona, müteahhide ihale yaptı. O ihale neticesinde anahtar teslimine inşaatı yapacak. Bu projeyi 12 ayda bitirmeyi hedefliyoruz.
“İSTANBUL NASIL KURTULUR?”
Sizin hem KİPTAŞ geçmişiniz var hem de inşaat mühendisisiniz. Bu nedenle süreç hızlı işliyor. Ama İstanbul geneli için ne düşünüyorsunuz? İstanbul nasıl kurtulur?
Karşı tarafta askeri alandan Esenler’in aldığı alan, orası ilk etapta 8 milyon metrekareydi. Sonrasında 20 milyon metrekarelik bir alan vardı. O alanla İstanbul’un karşı yakasının 15 tane ilçesinin dere yataklarının ve donatı alanlarının dönüşümü sağlanabiliyor. Oradan onu yapacağız. Bu taraftan da Tuzla tarafında böyle bir çalışma var. Rezerv alan olmazsa dönüşümü sağlayamazsınız. Rezerve alanı satmayacaksınız. Orayı dönüştüreceksiniz. Esenler’de bir metrekare yeşil alan yok. Çocukların oynayacağı bir alan yok. Nasıl yapacaksınız. Esenler’in bir kısmını taşıyacaksınız. Geri kalanlarını donatıya ayıracaksınız. Dere yataklarını düzelteceksiniz. Karşı tarafta üç tane önemli deremiz var. O üç tane dere yatağının alüvyon sahalarında bir sürü kaçak yapılar var. Bu yapıların bir yere taşınması lazım. Veya istimlak edilecek şekilde bir bütçe ayıramadığınıza göre bir yere de taşıyacaksınız. İnsanları ev sahibi yapmanız lazım. İstimlakta yapsanız vatandaşın evinden yapıyorsunuz. O da sosyal olarak doğru bir mantık değil.
Ama bütün bunları yaparken de vatandaşı üzmeden kırmadan yapmak gerekmiyor mu?
Tabii ki. Mülkiyet hakkı var. Ama vatandaşımızın da şunu bilmesi lazım. Ttelevizyonlarda hepimizin dinlediği “Ne olur bize yardımcı olun. Beraberce şu işi çözelim” diyen bir Cumhurbaşkanı, vatandaşına adete bu konuda ricada bulunuyor. Önemli bir şey bu. Deprem öldürmez. Deprem öldürür. Binanız kötüyse ölürsünüz. Bu kadar basit. Tamam, biz kaderci bir zihniyete sahibiz ama öyle değil. Bir inancımızda da sağlam işler yapacağız. 60 sene evvel İstanbul’a gelmiş ve bir gecekondu yapmışsınız. Devlet size yardımcı olacak, beraberce yapalım diyor. Neticede bir şekilde vatandaş tabu sahibi olmuş.
ÜMRANİYE
Nüfusu: 732 bin 379
Yüzölçümü: 45 km²
Bina sayısı: 56 bin 19
Ruhsatlı bina sayısı: 20 bin 130
Ruhsatsız bina sayısı: 35 bin 889
Kentsel dönüşümle yenilenen bina sayısı: 3 bin 233
“ÖRNEĞİ GÖRÜNCE HEPSİ GELECEK”
Ada bazlı dönüşüm mü yerinde dönüşüm mü?
Dönüşümün doğrusu ada bazlı. Neden? Artık Türkiye eski Türkiye değil. Herkeste bir tane veya bir evde iki tane araba oluyor. Bu arabaya da ev lazım. Otoparkın yerin altına girmesi lazım. Ada bazlı olmadığı zaman sokaklar işgal ediliyor. Bu sefer kavgalar başlıyor. Kötü kentleşme başlıyor. Donatı alanlarını istediğiniz gibi uygulayamıyorsunuz. Biraz vatandaş orada anlamıyor. Ama yapılınca da “Böyle miydi” diyor. Bunu Zeytinburnu’nda yaşadık. İlk kentsel dönüşümü KİPTAŞ olarak biz yaptık. Orada baktık, vatandaşı ikna edemiyoruz. Bir sanayi alanı vardı. O sanayi alanını dönüştürdük. Orada 400 küsur konutla “Bizimkini de yapın” diye geldiler. Burada da öyle. Örnek modeli başka bir ilçede gösterseniz bile şunu gelip gördüğü zaman hepsi gelecek.
“DEZAVANTAJ NÜFUS”
Hep avantajlarını anlattınız. Dezavantajları hiç yok mu?
Dezavantaj İstanbul’u korumamız lazım. İstanbul’da dezavantaj şu. Nüfus yoğunluğunun artmaması lazım. Yani hane sayısının. Çünkü İstanbul’un 1/100 binlik planları 18 milyondan fazla insan sayısını geçmemesi lazım. Zaten şu an yaşayan 18 milyon. İstanbul’da su, orman havzalarının korunması lazım. Tarım arazilerinin korunması lazım. Bir de heyelanlı bölgeler var. Oralarda da yapı yapılamaması lazım. Bu da İstanbul’un arazi yüzölçümünün yüzde 70’ine tekabül ediyor. Demek ki İstanbul yüzde 30’a yapılanıyor. Taban alana bakıldığında şu anda İstanbul’un nufüsü yüzde 30’da. Yüzde 70’ini korumamız lazım. Bunu mutlaka başarmamız lazım. Bunun için de büyük bir planla Marmara bölgesi hatta kuzeye doğru Anadolu’nun belli çevrelerine ihtisas şehirleri yapmak lazım. İhtisas şehirlerini mutlaka gündeme getirip İstanbul’u o taraflara kaydırmamız lazım. İnsanlar okuyor. Bir de çalışma hayatına başlıyor. Çocukları oluyor. Çocukların okulu vb. İstanbul’dan kopamıyor. Sanayiden biraz uzaklaştırmamız lazım. Ticaret, finans, turizm, eğitim şehri yapmak lazım. Bu yapılır. 10-15 senede İstanbul dönüştürülür. TOKİ, 1 milyon 200 bin konut yaptı değil mi 20 senede. Şimdi Cumhurbaşkanımız diyor ki “Bir senede 319 bin, ikinci senede 330 bin kadar konut yapacağız” diyor. TOKİ’nin 20 senede Türkiye’nin toplamında yaptığı konutun yarısını iki senede yapabiliyoruz. İstanbul’da neden dönüştürmeyelim? Aynı mantıkta yaparız. Burada en önemli şey vatandaşı ikna edip, vatandaşın gönlüyle yapmak.
Örnek proje: Hekimbaşı
Ümraniye Belediye Başkanı İsmet Yıldırım ile birlikte Hekimbaşı Mahallesi’nde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın iş birliğiyle yürütülen kentsel dönüşüm projesinin şantiye alanını inceledik. Bir süre önce inşa çalışmalarına başlanan rezerv bölge 40 bin metrekareden oluşuyor. 111 adet riskli binanın yıkıldığı bu alanda 619 bağımsız birim yer alacak. Bunlardan 591’i konut, 28’i de dükkân olacak.Toplam da 2 bin 400 kişi burada yaşayacak.
SEFER GÖREV EMRİ YENİDEN YAPILMALI
Toplanma alanlarınız yeterli mi?
Yeterli. Bizim İstanbul depremi topyekün olduğunda yeni bir planlama yapmamız lazım. Ümraniye ölçeğinde 5 milyon metrekare yeşil alanımız var. Hiç dokunulmamış. Bizim öncelikle mahallelerde kurtarma ekipleri oluşturmamız lazım. Biz daha önce eğitimler aldık ama bu eğitimleri belki de profesyonel yapmak lazım. İş bilmeyen insanın eğitimiyle kurtarma olmuyor. Bir kaynakçı, bir betoncu daha iyi kurtarma yapar. Bunları bulup bunları eğitmemiz lazım. Kayıt altına almak gerekiyor. Görev listesi oluşturulmalı. Bunun yanı sıra sefer görev emri gibi yeniden bir yapılanmaya gidilmeli. İstanbul’un Ümraniyesi’nde bir deprem olduğu zaman hangi vilayet buraya anında gelmeli. Hangi kaymakam, hangi belediye başkanı gelmeli. İçerdeki insanla yapamazsınız bunu. Bir mahallede 500 tane insan yetiştiririz. Onun yarısını bir deprem anında kaybederiz. Afetteki sefer görev emrinin tanımlamasını yapıp herkesin görev yeri belli olmalı. Ümraniye Belediye Başkanı kim olursa olsun Ümraniye’nin bir yeri olmalı. Bu eşleşme herkes için gerekli.
YARIN: Beylikdüzü