Türkiye’de konut fiyatları ve kiraları kısa sürede fahiş oranlarda artışa uğrayınca, kiracı ve ev sahibi arasındaki anlaşmazlıklar da arttı.
Mal sahibi-kiracı uyuşmazlıkları adliyelere taşındı ve artan dosya sayısı nedeni ile hızlı sonuç almak için “arabuluculuk sistemi” devreye girdi.
Bu aşamada, kiracı haklarının, 2011 yılında çıkartılan ve iki kez değişime uğrayan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile korunduğunu hatırlatalım.
Mülk sahibi geçerli bir gerekçesi olmadan kiracıyı evden çıkaramaz
İşte bu kanunu dayandığı madde madde kiracı hakları:
1- Konutlardaki kiracılar 2024’ün Temmuz ayına kadar kiralarını sadece yüzde 25 oranında arttıracak. Ev sahibinin daha fazla kira artırımı talebinde bulunamaz. Bu tarihte uygulamanın devam edip etmeyeceği belli olacak.
2- Kiracılar konutlara ya da dükkanlara ilk taşındıklarında verdikleri depozitolarını çıkarken, eğer sözleşmede yazan demirbaşlar zarar görmedi ise geri alma hakkına sahip.
3- Kiracılar evlerindeki demirbaşların tamiratını ödemek zorunda değil. Bu yükümlülükleri karşılamak sadece ev sahibine ait.
4- Bina masraflarından da ortak alanlarda yapılacak tamirat ve tesisatla ilgili ödemeler ev sahibine ait. Kiracılar binalarda sadece aydınlatma, su, doğalgaz gibi giderlerle aidatları ödemekle yükümlü.
5- Kiracı, 5 yıl aynı evde oturuyorsa kira artışı yeni bir değerlendirmeye gidebilir ve gayrimenkul sahibine yeni bir kira kontratı yapma hakkı tanınır. Bu süreden önce kira sadece sözleşmede belirlendiği oranda artar. Uyuşmazlık durumunda ise kiraya veren kira bedeli tespiti için dava açabilir.
Kiracı, 10 yıl aynı dairede oturuyorsa mal sahibi, tahliye davası açma hakkını elde eder. Bu durumda da kiraya veren, sözleşme bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmalıdır. Ancak ev sahipleri, bu halin dışında kiracıları yasa ise belirtilmiş zorunluluk dışında kira sözleşmesi bitmeden evden çıkartamaz.
6- Mal sahibinin kiracıyı evden çıkarması için iki kez kiranın gecikmesi ve iki kez ihtar çekilmesi gerekir. Mal sahibinin eve ihtiyacı yoksa ve aynı bölgede ikinci bir evi bulunuyorsa tahliye davalarını kazanması zordur.
7- Kira sözleşmeleri bir yıl sürelidir ve yenilenmezse de kiracıya bir yıl devam hakkı verir. Mal sahibinin bildirimde bulunulmaması sözleşmenin sürdüğünün kabul edilmesi anlamına gelir.
8- Eğer kiracının tuttuğu ev bir başkasına satıldı ise konutu yeni satın alan mal sahibi kiracının çıkmasını talep edebilir. Ancak bunun için yeni ev sahibi, eski kiracıya süre tanımak zorunda. Bu durumda konutun yeni sahibi, içindeki kiracının çıkması için taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay sürede yazılı bildirim yapar. Ayrıca konut sahibinin kiracı olan kişiye, 6 ay içerisinde ilgili gayrimenkulü boşaltarak evden ayrılması için ihtar çekmelidir.
Belirtilen bu tebligat tarihlerinin atlanması, kiracı lehine kuralı geçersiz kılar.
9- Kiracı, konutu geç teslim aldı ise bu gecikmeden kaynaklanan zararının giderilmesini mal sahibinden talep edebilir.
10- Kiracı, konutunu kullanmakta zorluk çekiyorsa, sorunu giderilmesi için mal sahibinden destek alır.
11- Kiracı, mal sahibinin yazılı iznini alarak ve tahribat yapmadan konutu yeni bir kiracıya devredebilir.
12- Kiracı, sözleşme süresi bitmeden evden çıkabilir. Ancak bu durumda konutun kiralanacağı düşünülen makul bir zamana kadar eski kiracı, kirayı sözleşme bitim tarihini aşmamak üzere bir süre daha ödemeyi kabul eder.
13- Kiracı, mal sahibi sorumluluklarını yerine getirmiyorsa sözleşmeyi feshedebilir.
14- Anlaşmazlık hallerinde kiracının yerleşim yeri mahkemesi, yetkili mahkeme olur.
15- Kiracılar oturdukları apartmana yönetim bildirgesinde aksi bir kayıt yoksa yönetici olabilir, vekalet alarak toplantılara katılabilir.
16- Kiracılar konutta bulunan demirbaş ve mobilyalar varsa, bunların zaman aşımından doğan kayıplarından sorumlu tutulamaz. 17- Kiracının ödemesinin geciktirmesi ya da tahliye taahhütnamesi ile tahliye işlemlerinde kiracının gelen tebligata 7 gün içinde itiraz etme hakkı vardır.