Milliyet.com.tr/ÖZEL İkinci el konutlara ilişkin yeni bir projenin hazırlandığını söyleyen Cumhurbaşkanı Erdoğan, “İkinci el konutlarla ilgili destek olmak için ayrı bir proje yapılacak. Planlama çalışmaları sürüyor. Önceliği ilk evini alacaklara ve yeni konut arzına veriyoruz. Bununla birlikte üretim ve istihdamı da artırmak istiyoruz. Bu tabii seçim sonrası atılacak bir adım. Bizim tabii bu konuda ciddi bir tecrübemiz var.” dedi.
Peki nasıl bir çalışma yapılacak? Kredi faizleri ne olacak? Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı ve Hakan Akdoğan merak edilenleri cevapladı. Piyasalarda heyecanlı bekleyiş sürüyor….
İKİNCİ EL KONUT KAMPANYASINDA DETAYLAR NE OLABİLİR?
Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı milliyet.com.tr’ye açıklamasında şu ifadeleri kullandı: “Gerek Yeni Evim kampanyası kapsamında gerekse de TOKİ’nin dar gelirlilere yönelik projesi kapsamında genel durum şu ki gayrimenkul edinmek Türkiye’de çok önemli bir ihtiyaç. Bu gayrimenkulün yeni üretilecek projelerle hızlı bir şekilde konut edinimine çözüm sağlaması mümkün gözükmüyor. İkinci elle desteklenmesi ve ilk defa konut alacaklara yönelik olarak belli süre oturma şartı getirilecek bu projeler Türkiye’de konut edinimini kolaylaştıracaktır.
Yeni Evim paketinin yeni mortgage olacağı varsayılıyorsa ikinci elde de sürdürülebilir uzun vadeli mortgage sistemine ihtiyacımız var. Bu açıdan daha uzun vadede ilk defa konut alacaklara yönelik belirli bir süredir o ilde ikamet edilen ve belli bir gelir seviyesinde olan kişiler için bu model her zaman için daha fazla uygulanabilir.
Gerek bu noktada yer alacak projelerde artan maliyetler, gerekse de bu maliyetler nedeniyle konut sahibi olabilmek sıfır projelerde zor gözüküyor. Ülkemizde orta gelirlilerin her zaman ikinci elde alternatif konut alma modellerine ihtiyaç var.
Konut üretimi mevcut araziler çerçevesinde değil gerek kentsel dönüşüm gerekse toprak sahiplerinin kat karşılığı verdiği yerlerle daha fazla yapılabiliyor.
Piyasaların bu tür beklentisi her zaman vardır. Düşen ipotekli satışlara baktığımızda konut satışında pay yüzde 19’lara kadar geriledi. İkinci el gayrimenkuller çok daha uygun fiyata piyasada arz ediliyor. Ev sahibi olmayanların bundan faydalanması elzemdir.
‘PİYASALAR HEYECANLI BİR ŞEKİLDE BEKLİYOR’
Bu konuyla ilgili gerek Çevre Bakanı Murat Kurum’un gerekse de Hazine Bakanı Nureddin Nebati’nin bankalarla konuyla ilgili çalışmalar yapıldığı ve buna ilişkin bir düzenlemenin çıkabileceğine ilişkin söylemleri piyasaları heyecanlı bir şekilde bekletiyor.
İstanbul’dan örnek verirsek ortalama konutlarda metrekare fiyatı 25 bin TL seviyesindeyken sıfır konutlarda bu rakamlar 70-100 bin TL’leri buluyor. O nedenle bu konutların kapsamda değerlendirilememesi orta gelirlerin ev sahibi olmasında önemli bir engeldir.
‘BİNA YAŞI KRİTERİ GETİRİLEBİLİR’
Özellikle burada bir bina yaş kriteri getirilebilir. Bu sayede en azından deprem sonrası yapılmış ve kat mülkiyetli binaların bu sistemde yer alması konutlarda deprem riskinin azaltılması yönüyle fayda sağlayabilir.
Gene sıfır konut alacaklar açısından kentsel dönüşüm kapsamındaki yerlerin bu süreçlere dahil edilmesi önemli bir fayda sağlayabilir. Gene kişilerin belli bir süre bu taşınmazlarda ikamet etmesi şarta bağlanarak en azından barınmanın önünde problemin kaldırılması desteklenebilir.
KREDİ FAİZLERİ NE OLUR?
Yeni Evim konut kampanyası inşaatı artırmaya yönelik bir kampanya olmuştu. İkinci elde Hazine desteğine gerek duymadan sabit ödemeli alternatiflerle böyle bir model uygulanabilir. Faiz oranında 1 seviyelerinde olması tüketicilerin özellikle de bu tür kredilere müracaatını kolaylaştırır zaten şu anda piyasada kamu bankalarında oranlar 1.20-1.30 seviyelerinde, bunun iki üç puan altını beklemek makul bir çerçeve olabilir.
‘DÜŞÜK PEŞİNATTAN DEĞERLENDİRMEYE İHTİYAÇ VAR’
Burada en önemli problem zaten kişilerin krediye olan erişimlerindeki zorluktur. Bu noktada kredi bütçelerinin artırılmasına ve özellikle de düşük peşinat oranı üzerinden değerlendirme yapılmasına ihtiyaç vardır.
İKİNCİ ELDE FİYATLAR NOKTASINDA BİR DEĞİŞİM OLUR MU?
Bu uygulama zaten ev sahibi olmayanlara yönelik olacağı için fiyatların diğer kampanyalar gibi piyasayı hızlı bir şekilde yukarı çekeceğini söylemek mümkün olmaz. Krediyi kullanacak kişiler için bazı özel şartlar belirlenecektir.”
‘SINIR KALDIRILIRSA İKİNCİ ELE OLUMLU YANSIR’
Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan milliyet.com.tr açıklamasında şu ifadeleri kullandı: “Yeni Evim konut kampanyası gibi faizler 0.69 değil de 1.20’lere inebilir. Bu da ikinci el piyasasına olumlu yansır.
İKİNCİ ELDE KAMPANYA NE ZAMAN OLUR?
Cumhurbaşkanı Erdoğan böyle bir çalışmanın masada olduğunu bitince duyurusunun yapılacağını söyledi. Ama seçim öncesi olabilme ihtimali yüksek duruyor. Piyasayı hareketlendirmek adına seçim öncesi olabilir.
Fiyatlara etkisi şöyle; konut kredisi oranlarında ciddi indirim yapılırsa bu fiyatları yukarı yönlü ivmelendirebilir. İkinci eldeki konut kredilerini kullandırmada belli kriter ve şartlar getirilirse talebi çok fazla artırmayacağı için fiyatlara yansıma olmayabilir.
‘KRİTER VE ORANLAR İYİ BELİRLENMELİ’
Burada çok kontrollü bir adım atılmalıdır. Artık piyasada şöyle bir algı oluştu: Sanki konut kredisi oranları düşünce ev fiyatları yükselir gibi bir algı var. Bu kötü, burada kriter ve oranlar iyi belirlenmelidir. Yoksa öteki türlü fiyatlar yukarı yönlü hareket edilince vatandaşa sağlanan konut desteği de amacına ulaşmamış oluyor.
‘KONUTU OLMAYANLARA İNDİRİM YAPILABİLİR’
İkinci elde yine konutu olmayanlara belli oranlarda indirim yapılabilir. Konutu olan birisi 1.20’den kullanırken, konutu olmayan birisi belki 0.99 seviyelerinden kredi kullanabilir. Bu gibi şartlar getirilebilir.
‘GELİRE GÖRE KREDİ ORANI BELİRLENEBİLİR’
Ya da insanların gelir durumuna göre kredi kullanım oranları belirlenebilir. Örnek vermek gerekirse hanehalkı geliri 30 bin lira olan 1.30’dan kullanırken, 30 bin liranın altında olanlar 1 seviyelerinden kullanabilir. Dezavantajlı gibi gözüken gelir gruplarına öncelik tanınması iyi olabilir.”