Türkiye’nin en büyük sosyal konut projesi olan ve ilk etabında 81 ilde 250 bin sosyal konut, 100 bin altyapılı konut arsası, 10 bin iş yerinin vatandaşlara sunulduğu projeye çok yoğun başvuru yapılıyor. Dün ilk başvuruların alınmaya başlandığı e-devlet sistemi sık sık tıkanırken, Halk Bankası ile Ziraat Bankası şubeleri adeta dolup taştı. Peki dev konut projesinin ilanlara bir etkisi oldu mu? Uzmanlar milliyet.com.tr’ye değerlendirdi.
İLANLARDAKİ ‘TOKİ’ UYANIKLIĞINA DİKKAT
İlan sayılarında artış yaşanabileceğini söyleyen Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Bu projeye başvuru yapmak için gayrimenkulde bazı satışları görüyor olacağız ve ilan sayılarında artışlar görüyor olacağız. Örneğin hisseli taşınmazlar malikleri bir yerleri satmak isteyerek ki kendi adlarına tapu kaydı olmadan başvuru yapabilsinler. Ya da gayrimenkulleri birbirine devrederek projeye başvuru yapabilmek için kendi üzerindeki gayrimenkulü boşaltmak için satışlar yapacaklar. Piyasada bu tür hareketlilikler de olabilecektir.”
KONUT PİYASASINDA FİYATLARDA KÖPÜK GİDER Mİ?
“Projelerin teslimleri 24 ay vadede planlandığı için hemen bir düşüş beklenmiyor. Projelerin farklı illerde farklı yansımaları mutlaka olacaktır. Örneğin Burdur’da bine yakın gayrimenkul arzı olacak. Küçük yerlerde etkili olur ama büyükşehirler açısından talep daha fazla olduğu ve yabancı talebi olduğu için ciddi oranda düşüş beklemiyoruz.
Başvurular başladı. T.C. kimlik numarasının son hanesine göre başvurular alınıyor. Şu an arsa tarafında başvurular alınmış değil, arsa süreci hızlandırılırsa, inşaatın 1 yıl içerisinde başlamasıyla ilgili bazı kriterler getirildi. Bunların yeni arzlara imkan oluşturacağını söyleyebiliriz.
KİRALIKLARDA FİYATLAR DÜŞER Mİ?
Kiralık açısından bu fiyatları değiştirmeyecektir ancak satılık fiyatlarda orta vadede bir dengelemeye destek olabilir. Bunun özellikle yüzde 50’lik kısmının gerek gençler, gerek emekliler, gerek şehit yakınları ve gaziler, engelliler için ayrılacak olması ekim sonrası kuralar sonrasında özellikle de müteahhitler tarafından yeni arzları beraberinde getirecektir.
Oluşmuş bir talep varken bunun müteahhit firmalar tarafından değerlendirilmesi beklenir. Bu proje nispeten dar gelirli gruba üretildiği için orta ve üst gelir grubu için hala üretilecek projelerde yeni talepler söz konusudur.
Bu noktada Emlak Konut’un beraberinde geliştireceği projelerin olması fayda sağlayacaktır.
KONUT FİYATLARINDA YÜZDE 10-15 ARASI DÜŞÜŞ BEKLENDİĞİ SÖYLENİYOR, SİZİN ÖNGÖRÜNÜZ NEDİR?
Nominal seviyede fiyatların korunacağını söyleyebiliriz. Reel kısımda diğer yatırım araçlarına göre gayrimenkul sessiz kalacaktır. Fiyatlarda rakamsal olarak düşüş beklemiyoruz. Örnek verecek olursak enflasyonun yüzde 10 olduğu bir piyasada yüzde 10 olarak devam eder. Ancak fiyat artış enflasyonun üzerinde artış göstermez.
Burada belirleyici olan finansmanla ilgilidir. Fiyatların artışı bankaların konut kredileri vermemesi nedeniyle finansmanda yaşanan sıkıntı sonucunda zaten bir süredir artmıyordu. Eğer devlet tarafından konut kredilerine ilişkin yeni bir kampanya gerçekleştirilmezse ve finansman kısmında kredi kullanımları hala sınırlı tutulursa konut kredileri yukarı yönlü hareket etmeyecektir.
‘FİYATLAR REEL ANLAMDA GERİLEYEBİLİR’
Düşüş olmasa bile yukarı yönlü hareket etmemesi de fiyatların reel anlamda gerilemesi söz konusu olur. Aynı zamanda TOKİ kuraları sonucunda kuraya çıkan kişilerin sözleşme tarihi ile beraber ödemeleri başlayacak. Daha önce bazı projelerde bu ödemeler proje teslimi sonrası başlıyordu. Bu noktada dar gelirliler için özellikle bu ödemeler bazen probleme neden olabilir. Kişiler hem kira ödeyecekler, hem de düşükte olsa taksitleri ödeyecekler. Belki orada TOKİ tarafından teslimde ödenmek kaydıyla yeni bir modelin de ihtiyaç olduğunu ifade edebiliriz.
Şunu unutmamak lazım bu proje tarihi proje de olsa başvuramayan çok sayıda insan olacak. Bunun da nedeni adlarına gerek miras nedeniyle gerekse hisseli olması nedeniyle çeşitli tapu bulunan 56 milyon vatandaş var. Bu vatandaşlar evi olmasa da belki kendi memleketinde ya da miras kalan bir gayrimenkulün hissedarı olabiliyor.
Kapsamın genişletilmesi açısından bunlara sınırlama getirilmesi başvuruların daha sağlıklı yapılmasına olacak sağlar. Bu projede hala merak edilen ve cevap bulunmayan bazı başlıklar söz konusu.
Örneğin gençlerle ilgili başvurularda ebeveynlerin tapusu olması gençleri etkileyecek mi ya da burada ödemelerde farklı alternatifler geliştirilecek mi? Buna benzer birçok sorunun cevabını da bekliyor olacağız.
FİYATLARDA NE ZAMAN DÜŞÜŞ GÖRÜLÜR?
İSTEBKoop Başkanı Emlak Brokeri Ulvi Özcan ise milliyet.com.tr’ye yaptığı açıklamada şu ifadeleri kullandı: “Ekonomide bir arz talep var. Talep arttıkça fiyatlar yükselir. Bu arzı olumlu etkileyecektir. Ancak sayın Cumhurbaşkanının açıklamalarıyla piyasayı olumlu etkilemeye başladı. Kiralık konut piyasasında anahtarlar teslim edilmeden bir etkisi olmaz. Çünkü bunun piyasaya fiilen girmesi lazım.
‘KAMPANYA MÜJDE NİTELİĞİNDE’
Burada benim üzerinde durduğum bir şey var. Bunun sürdürülebilir olması lazım. TOKİ’nin bir misyon üstlenip konut projesi takipçisi olması lazım. Beklenenden daha iyi bir kampanya gerçekleşti. Bu kampanyanın müjde niteliğinde olduğunu düşünüyorum.
Türkiye’de her yıl uzmanların söylediği verilere göre 800-900 bin arası konut açığı olduğuydu. Bu açığın giderilmesi için planlama şarttır. Şu anda İstanbul, Türkiye’nin birçok konuda yüzde 50’si iken diğer 80 ilimiz yüzde 50’den farklı dilim alıyor. Eğitim, kültür, sanat, sağlık gibi alanlarda başka yerlerde cazibe oluşturulsa, lojistik ve ulaşımda cazibe oluşturulsa İstanbul’da yaşanılanlar olmamış olurdu.
PİYASADA ŞU AN BİR PANİK SATIŞI VAR MI?
Bunu söylemek çok erken, olabilir belki ama onunla ilgili de bir düzenleme olması lazım. Şu an Resmi Gazete’de bir genelge yayınlanmadığı için konuştuğumuz şeyler spekülatif şeyler olur. Bu proje cazip diye elindekini satmak isteyenler de piyasadaki fiyatları düşürür.
Fırsat alımı olacağı için kendi malının değerini düşürmüş olacak. Fırsatı değerlendirmiş olmak için fiyatları düşürmüş olur.”